编者按： 最近在玩视频 ，所以头条多由小伙伴们代笔，不少关于新盘新地的踩盘文章，反响也还不错。

推荐一下昨晚赶制的视频， 从策划到拍摄到剪辑到发布，所有环节，均出自我本人之手 ，经验有限，真诚希望大家在评论区多提提意见，或者出些点子。

(资料图片仅供参考)

视频在其他平台也有分发，如 抖音、今日头条、小红书 等等，希望大家关注。

谈房言炎

下面开始正文：

昨天聊了海珠上涌果树公园北侧地块，今天我们将目光转到天河，聊聊岐山路AT1010008、AT1010010地块。

今年的供地蓝皮书其实没有这个地块，从位于“茅岗路以北、岐山路以西”及地块代码可以肯定就是 吉山仓地块 了。

今天小编特地去 实探 地块。

原为广物物资仓库，几步到黄埔

实探之前，咱们先捋一下地块的基本信息。

天河 吉山仓地块 ，北至青年路，南至吉山新路街，东至岐山路，西至岐山村。

简单说就是在 珠江花城和广园快速路之间夹着 。

△吉山仓地块示意图

吉山仓地块规模不小，占地面积高达 16.68万㎡ 。

说岐山路AT1010008、AT1010010地块就是吉山仓地块也不完全合适。

从控规图来看，AT1010008、AT1010010地块分别占地19269㎡、34415㎡，合计53684㎡。

再加上九年一贯制学校用地也只有7.45万㎡，与供地公告上的 11.14万㎡ 差距不小。

具体差在哪里，只有等公布地块红线图了。

这样挂地相当出乎意料，此前普遍认为会整体推向市场，而非分散出让。

这里原本是 广物控股集团 在广州的一块用地，之前主要用作工业、物流用途。

去年4月通过通过“政府收储与企业自主改造同步进行”的方式，增加住宅用地的占地面积，有效盘活存量用地。

调整后，地块内宅地用地面积 8.82㎡ ，建面 32.26㎡ ，还有少量商业用地，以及一所36班 九年一贯制学校 。

△吉山仓地块，摄于2022年

需要特别说明的是，地块确实属于天河，但 到黄埔区也只有几步路的距离 ，仅仅隔着一条五六米宽的岐山路。

距离地块最近的地铁站，是黄埔区在建7号线二期 姬堂站 ，直线距离1.9公里，开车要3公里。

但已开通的4/21号线 黄村站 更远，直线距离都有3.2公里。

附近公交线路也不多，最近的岐山路口站，只有3趟公交途经。

364去往老黄埔及科学城，432路也是主要去老黄埔的。

而465路则是短途公交，珠江花城至地铁黄村站。

住在这附近， 私家车基本上是必备的 。

毕竟，最近的大型商业体，奥体优托邦也是在地铁黄村站附近，直线距离都有差不多3公里。

当然，自驾方便很多。东面就是 老黄埔 ，到鱼珠10分钟左右；向西到 金融城 也是20分钟以内的事情。

实探，真的有点村

为了更深入了解地块及周边情况，小编乘坐465路公交到岐山路口下车。

周边还是老样子，有点失望 。

莲塘路只有双向两车道，两边都还没有人行道，总感觉有点危险。

紧挨莲塘路的广物专属 火车货运轨道目前已停用 ，轨道及两旁长满高高的杂草。

停用也是好事，不然每次火车经过总会塞好久。

广物仓库其实不止吉山仓，隔壁黄埔也有规模不亚于吉山仓的仓库。

△中国成套设备进出口广州公司物资中心

现场所见，黄埔部分的仓库还没收储，原有功能基本荒废，目前主要用作停车场。

来到吉山仓地块的大门，已经看不到昔日的气势了。

铁皮门、两侧立柱拆了大半，边上的字也去除了。

兜了一会，找不到缺口进去，只得拿出小飞机。

从小飞机的视觉可以看到， 地块内部已经清拆完毕 ，余泥处理还需要一点时间。

从上图可以看到，地块很近珠江花城。

地块内部还有几台挖机、钻机在收拾残局，将废钢铁整理等等。

近广园路一侧的原4S店虽然也是广物的地，但不属于清拆范围。

目前，这些4S店已经全部停业，已被围蔽起来。可能处理也快了。

小飞机在地块内部转悠了一圈， 有树，但不多 。特别是本次出让地块，只有寥寥几棵，主要是位于大门附近。

这对于开发商来说真是好事。

值得一提的是，地块西面紧挨吉山村，低矮的村屋和铁皮工业园，有点碍眼。 地块东面的小山，绿意葱茏，有一定生态价值 。

一圈实探下来，有没有发现，地块周边的城市界面，简直就是个村，吉山村、铁轨、物流园、汽车修理……

而且地块的配套，差不多也是空白的。

现阶段只能依靠珠江花城的底商，以及吉山村。

当然吉山村里的商业不算很差，但走过去差不多小1公里。

总体上，地块各项情况和珠江花城差不多，更靠外更近广园快速路，碰上塞车也能早点到家 。

不过代价就是， 飞驰的货车、扬尘和噪声难以避免 。

周边房价7万/㎡

地块起拍价看齐沥青搅拌厂？

吉山仓地块，北有珠江花城，南有富颐华庭。

珠花最近，仅隔了一条窄窄的青年路。富颐远一点，隔着莲塘路、广园快速路和广深铁路。

目前， 珠花 目前在售建面约88-140㎡三 3+1至5房，带装修售价 约5.5-7万元/㎡ 。

△珠江花城

富颐华庭 则低不少，78㎡两房一卫及93㎡三房一卫，都是北向，总价主要在398-475万，均价 约5.1万元/㎡ 。

△富颐华庭

差别不小， 主要原因就在“天河”二字 。

再偏又怎样，这里是天河。

一路之隔黄埔又如何，这里是天河。

没地铁、没配套、环境差又如何，那也是天河。

吉山仓地块项目，很可能又是一个 面向天河刚需的项目 ，类似珠江花城。

△珠江花城均和小学

珠江花城的杀手锏，大家都清楚， 体育东均和小学+执信天河校区摇号+极致户型 。

吉山仓地块，是规划有 九年一贯制学校用地 的。

如果开发商想卖得好，基本得引进名校。否则要靠价格取胜。

另外，执信天河校区面向珠吉街道的公办小学摇号，吉山仓地块应该也在摇号范围内。

有着珠花珠玉在前，差不多要 可以分析一下吉山仓地块项目 未来的售价 了。

看齐珠花，或略低。

现在的问题就是，地块 起拍楼面价到底怎样定价 了。

较大的可能是参考去年出让的沥青搅拌厂地块。

△沥青搅拌厂地块

去年10月，沥青搅拌厂地块38992元/㎡起拍，湖北联投底价拿下，即文津府项目。

不同的是，沥青搅拌厂地块容积率仅2.7。吉山仓宅地容积率 3.63-3.7 ，相对更刚需。

楼面价理应更低。

试着猜一下， 略低于30000元/㎡起拍？

小道消息， 该地块或是专门给央企H的 。

珠花业主留下激动的泪水

最期待吉山仓地块出让和建设的，估计非 珠江花城业主 莫属。

珠花被吐槽最多的，就是周边被一圈厂房包围，一条岐山路，又小又弯，出入不方便，经常塞车。

从吉山仓地块控规图来看， 岐山路将会被拉直和拓宽，可以打通茅岗路，将会解决珠花目前出行缺乏主路的窘境 。

△岐山路

而且吉山仓地块的建设，还会 大幅提升周围的城市界面 。

这么看，吉山仓地块在 给珠花抬轿 啊。未来珠花的房价有望提升不少。

我仿佛看到了珠花蠢蠢欲动的涨价欲望……

今年天河真热闹啊，新盘新地，在这儿凑齐了一桌麻将。